Anschlussfinanzierung - Umschuldung
Wurde eine Immobilie - wie eigentlich üblich - mittels Darlehen finanziert, stellt sich nach Ablauf der Zinsbindungsfrist die Frage, zu welchen Konditionen die verbleibende Restschuld wiederum finanziert werden kann. Es bieten sich verschiedene Möglichkeiten, denn nun ist es problemlos möglich, den Kreditgeber zu wechseln. Allerdings sollte man dabei nicht außer Acht lassen, dass Banken etwa 6 bis 8 Wochen für die Bearbeitung benötigen. Dabei stellt so mancher überrascht fest, dass die Kosten für eine Umschuldung tatsächlich weitaus niedriger liegen als erwartet. So muss man bei einem Bankenwechsel mit etwa 300 Euro Kosten rechnen, wenn die Darlehenshöhe 150.000 Euro beträgt. Setzt man diesen Aufwendungen eine Ersparnis von lediglich 0,25 Prozent im Zinssatz gegenüber, so lassen sich bei einem Darlehen dieser Höhe während einer Laufzeit von 10 Jahren über 3.750 Euro sparen.
Die ins Grundbuch eingetragene Grundschuld wird bei einem Wechsel des Kreditgebers für den neuen Darlehensgeber eingetragen, wobei die Banken dies untereinander regeln. Anderenfalls wird die alte Grundschuld gelöscht und eine neue Grundschuld zugunsten des neuen Darlehensgebers eingetragen. Denkbar ist auch eine Teilabtretung und Teillöschung der alten Grundschuld. Die entstehenden Notar- und Grundbuchkosten belaufen sich etwa auf ein halbes Prozent der eingetragenen Grundschuldsumme. Bei einer Anschlussfinanzierung werden in der Regel keine Kosten für eine Neubewertung des Objekts erhoben.
Jedem Darlehensnehmer steht es gesetzlich zu, nach einer Vertragslaufzeit von 10 Jahren unter Einhaltung einer 6-Monats-Frist das Darlehen vollständig oder auch anteilig zurückzuzahlen. Wurde also eine Laufzeit von 15 oder noch mehr Jahren vereinbart, kann man durch Anwendung des entsprechenden § 489 I Nr. 3 BGB umschulden und die ggf. zu diesem Zeitpunkt geltenden niedrigen Zinskonditionen nutzen. Selbstredend entstehen auch in diesem Fall Notar- und Grundbuchkosten von etwa 0,5 Prozent der eingetragenen Grundschuldhöhe.
Das Sichern von günstigen Zinssätzen ist aber auch möglich, wenn kürzere Vertragslaufzeiten vereinbart wurden, die in 12 bis 42 Monaten enden. In einem solchen Fall kann man aktuelle Konditionen durch den Abschluss eines Forwarddarlehens sichern. Kann das Darlehen sicher gekündigt werden, reicht man Objektunterlagen sowie persönliche Auskünfte ein, die für eine Finanzierungsentscheidung maßgeblich sind. Geht man von 42 Monaten aus, so kostet die gewünschte Zinsgarantie ungefähr 1 Prozent Aufschlag auf den aktuell geltenden Zinssatz. Die auch hier entstehenden Notar- und Grundbuchkosten belaufen sich in zuvor erwähnter Höhe.
Es gibt jedoch auch Lebenssituationen, die dazu führen, dass ein laufendes Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung abgelöst oder umgeschuldet werden soll. Hierfür ist jedoch die Zustimmung der Bank erforderlich, denn sie kann eine Fortführung des Vertrages fordern. Stimmt sie einer vorzeitigen Vertragskündigung zu, darf sie nicht nur die errechnete Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, sondern auch Aufschläge bis zu 100 Prozent einfordern. Die Banken gleichen damit Verluste aus, die ihnen entstehen, denn sie besorgen das Geld für die ursprünglich vereinbarte Laufzeit. In Ausnahmefällen wie bei Arbeitslosigkeit, Scheidung oder Krankheit ist es aber auch oft möglich, entsprechend zu verhandeln.